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Le marché des logements neufs : Beaulieu vs Monteux-centre.

Dernière mise à jour : 31 janv.

Compte rendu de séance Conseil municipal du 17 octobre 2023

Le compte rendu d’activité de la SPL 84 a été l’occasion d’examiner ces questions.


A l’approche de 2024, la mission définie en date du 15/6/2016 de remettre des logements disponibles rénovés sur le marché en centre urbain (66 logements) n’a toujours pas été réalisée. Seuls 11 logements ont été livrés à ce jour.


Avec la stratégie mise en place par la municipalité, il faudra plusieurs décennies, voire un siècle, pour que notre centre historique soit entièrement rénové. En effet à l’aboutissement de la phase 3 du programme (au plus tôt en 2028), seul l’axe reliant la Porte d’Avignon à la Place de la République sera achevé ainsi que l’ilot autour de la tour Clémentine…


L’opération de rénovation du centre de Monteux (dit « centre ancien ») a pourtant déjà requis un niveau d’emprunt de 19 M€ se décomposant comme suit :

9 M€ logés chez SPL 84 (1) pour le compte de la ville, auxquels il convient d’ajouter 10 M€ d’emprunt inscrits dans les comptes du « Centre Ancien – ville de Monteux » .


Cette opération globale de rénovation confiée à SPL 84 est prévue pour une enveloppe totale finale de 21,4 M€ TTC , dont 4 M€ seront réglés par la CASC contre remise de voirie et équipements publics. Le restant, 17,4 M€, sera à la charge de Monteux.


Au 31/12/2022, la concession se situe à mi-chemin de l’enveloppe finale soit un montant de 11,7 M€ HT de dépenses réalisées.


Les dépenses globales pour 2022 de ce seul mandat de concession de rénovation s’élevaient à 1 M€. En 2023 ce sera 1,7 M€. Les rénovations concernent l’école de musique, la voirie, la micro-folie, l’office du tourisme.


La richesse ne va donc pas vers la rénovation de logements résidentiels en ville mais vers une myriade d’autres initiatives dans ce centre-ville.



  • En contrepartie, ce sont des logements initiés par des bailleurs sociaux sur la zone de Beaulieu, qui remplissent cette mission d’accueillir des nouvelles populations. Il ressort en filigrane que ces logements, soutenus financièrement par la mairie, sont destinés à loger la main-d’oeuvre des parcs d’attraction durant leur période d’activité.


  • En soutenant cette voie (le conseil municipal par son vote du 17 octobre 2023 confirme sa garantie financière aux immeubles construits à Beaulieu), la ville poursuit sans surprise une politique qui consiste à soutenir son programme de « ville à la campagne » renforçant le modèle du tout voiture. Ces dernières décisions ne laissent même pas la possibilité aux jeunes actifs de résider en ville dans des logements rénovés à proximité de la gare TER et des lignes de bus régulières.


  • Dernière facette de cette politique locale : alors que toutes les villes de France et d’Europe luttent contre le phénomène rampant du Airbnb, qui soustrait des logements de qualité dans les centres villes pour les résidences et empêchent de ce fait aux populations de se loger, la ville de Monteux fait le contraire à grand renfort de fonds publics.



Il se trouve que les rares logements parvenus à l’état d’achèvement en termes de rénovation (11 comme indiqués précédemment) ont été détournés de leur vocation locative d’habitation pour être proposés en lieu et place à de la location saisonnière, l’équivalent de Airbnb. L’offre privée est pourtant largement pourvue sur ce créneau. La municipalité prétend le contraire en s’appuyant sur une note d’opportunité du comité de tourisme de Provence.


Ce que ne dit pas ladite note c’est que Monteux ne dispose ni d’un patrimoine ni d’une ressource paysagère propre à attirer le tourisme de façon substantielle. Les visiteurs des parcs d’attraction sont des visiteurs à la journée et non du tourisme de court séjour encore moins de long séjour. Il y a manifestement une erreur d’appréciation sur la nature réelle de « Monteux ville touristique ».


Aout 2023: centre-ville rue Claude Chauvet, des logements s'écroulent.











Septembre 2023: livraison de logements neufs à Beaulieu.










Ce dont les jeunes générations auraient besoin, tout comme l’ensemble de la population, serait l’accessibilité aux autres points du territoire. C’est à dire la possibilité d’être transporté 7 jours sur 7 en tout lieu de l’espace urbain par un réseaux de transports collectifs. Une politique publique qui n’est pas en mesure de répondre à ce besoin manque tout simplement sa raison d’être.


Notre avis : Le contrat passé avec la SPL 84 ne fait pas apparaître d’innovation en terme d’ingénierie urbaine. Aucune inflexion n’a été observée dans les choix d’importance pour la population au quotidien, en particulier répondre au besoin de se loger à proximité des commodités et des centres d’activités.


Le coût engendré par la mobilité en véhicules personnels est d’autant plus lourd qu’elle touche des populations au revenu aléatoire (saisonniers de l’activité des parcs d’attraction). L’augmentation du parc de véhicules individuels entraine par voie de conséquence la construction de nouveaux parkings (2). A ceci s’ajoute un coût pour la société : la perpétuation des vieilles recettes alimente les files d’embouteillages quotidiennes de l’agglomération de Monteux. Bilan : de la fatigue journalière supplémentaire, la pollution de l’air qui serait évitable, des espaces de vie à l’extérieur de plus en plus restreints dans ce maillage urbain.




La préservation du foncier et de la ressource paysagère et de la biodiversité


Le Conseil Municipal autorise ce 17 octobre l’installation en zone natura 2000 d’une « base de vie » pour un chantier de RTE (réseau de transport électricité) - Décison N° 24 au sud du karting.


Notre avis : Il s’agit du contournement des plus élémentaires mesures de protection qu’il convient d’observer à l’égard des zones déclarées protégées.


Des containers de chantier pourraient avantageusement se voir installées dans les grands espaces de la ZAC Escampades ou bien sur celles déjà bien entamées des chantiers de Bealieu.


Rappel aux instances municipales : ci-dessous la carte du périmètre Natura 2000 défini par Arrêté de création du 28 novembre 2015 portant décision du site Natura 2000 La Sorgue et l'Auzon (zone spéciale de conservation) Mise à jour : 16/07/2021 Superficie : 2 555 ha


Le point rouge situe l’implantation qui vient d’être autorisée. ERRATUM en bas de page.


Cartographie intercommunale de la zone protégée :

CFR9301578 - La Sorgue et l'Auzon

Respect des engagements en matière de transition climatique :


La situation demeure inchangée pour les bâtiments municipaux : non isolés, chauffés au gaz, et climatisation en période chaude (qui s’étend désormais sur plusieurs mois de l’année).


Dans le catalogue des moyens à disposition de la politique éducative, présentée le 17 octobre, est mentionnée à plusieurs reprises l’installation de « salles climatisées » dans les écoles. Ceci confirme que les engagements de la direction municipale d’isoler les bâtiments communaux dans le cadre de la maîtrise de sa consommation énergétique, engagements qui avaient été réactivés avec la fin de l’énergie abondante et bon marché il y a déjà un an, n’est toujours pas traduite dans les faits à Monteux.


Notre avis : La municipalité ne maîtrise pas son budget énergie en raison de la dépendance dans laquelle elle s’est placée à l’égard de la ressource en hydrocarbures et électricité d’origine externe. La priorité aurait dû être et resterait de passer ses bâtiments dans une configuration basse consommation. Aucun cap n’a été donné en ce sens. Plutôt que s’éparpiller en de multiples initiatives éphémères, des choix responsables seraient de garder le cap sur la rénovation globale des bâtiments publics.


Rappelons à toutes fins utiles que les climatisations fonctionnant à plein régime ne font qu’augmenter le phénomène d’îlots de chaleur en période chaude. C’est le choix actuel de la mairie de Monteux.


(1) SPL 84 : société publique d’aménagement fonctionnant sous l’égide du Département.


(2) Le rapport d’activité 2022 de la SPL mentionne que « le schéma de composition de l’ilot Roucheton/La Lone a été arrêté ». Nous n’avons malheureusement pas eu accès à la visualisation de ce schéma qui vise à faire un joli parking.



 


Le focus sur la Société 3F Résidences filiale de Action logement, qui gère environ 200 000 logements sociaux, à laquelle la mairie de Monteux a confié les clés du logement social à Beaulieu Le groupe propose des solutions de logement et d’hébergement aux conditions d’accès sociales. En parallèle de son activité de bailleur social, 3F gère également la construction de logements, la gestion du patrimoine et l’entretien des résidences, en passant par le renouvellement urbain, le développement territorial et la vente de logements. Une recherche rapide d’information nous conduit à constater que des témoignages accablants décrivent la mauvaise gestion de cette société et les défauts de conception majeurs des bâtiments du promoteur 3F. Les témoignages sont accessibles sur les sites de défenses de consommateurs (notamment « 60 millions de consommateurs », qui dispose de modérateurs fiables pour son site). Voici le lien pour consultation https://www.60millions-mag.com/forum/location-logement-f70/immobiliere-3f-la-pire-societe-immobiliere-t108958.html La Confédération Nationale du Logement (CNL) a également intenté une action de Groupe contre le bailleur social 3 F devant le Tribunal de Grande instance de Paris pour dénoncer des clauses abusives dans ses contrats de bail. https://france3-regions.francetvinfo.fr/paris-ile-de-france/2014/11/03/la-cnl-lance-une-action-de-groupe-contre-le-bailleur-social-3f-583882.html


ERRATUM: Pour faire suite à la demande de nos interlocuteurs de la majorité municipale, nous venons préciser ici et rectifier une information diffusée dans notre compte rendu de séance du 17 octobre dernier s’agissant de l’autorisation donnée par la commune d’installer une base de chantier de construction de pylônes à très haute tension d’une entreprise filiale de Vinci. Cette base a été installée sur une parcelle limitrophe de l’Espace Naturel sensible des Confines.

Cette parcelle correspond à l’enclave constituée par le karting et autres activités de loisirs motorisés dans la cartographie de la zone natura 2000. Formellement cette parcelle n’est pas sous statut Natura 2000. »

Cette correction étant apportée, nous notons que l’accès à cette base s’effectuera nécessairement par le chemin de la Grange Neuve lui-même situé dans son intégralité dans le site Natura 2000. Les transports de matériels, engins, matériaux, etc s’effectueront à l’intérieur de la zone naturelle protégée. La question subsiste que va donc faire une base de construction de pylônes au fin fonds des Prairies de Monteux ? Sauf disposition contraire, ce n'est pas sa place.

Des espaces largement disponibles existent à Beaulieu en proximité immédiate des grands axes de transport. Encore une illustration du « tout peut être mis en équivalence », la seule valeur réelle pour le préposé au foncier à Monteux est celle du tarif du contrat de mise à disposition de terrain qu'il appliquera à cette entreprise.

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