Les sources de cet article sont publiques et de nature diverse : comptes rendus des conseils communautaires, dossier de la ZAC, dossier de permis de construire, rapport de la Chambre Régionale des Comptes, avis de la Commission Départementale d’Aménagement Commercial.
Malgré le contexte sanitaire actuel, il faut reconnaître que ça bouge autour du Lac de Monteux. Entre quelques petites manifestations cet été et le balai des grues, ce secteur de la ville est le plus actif aujourd’hui. Mais à quel prix ? Nous vous proposons un focus sur l’avancement de cette importante opération et les problèmes qui ne manquent pas de se poser.
1. A la recherche d’un équilibre financier ?
Cette opération de promotion immobilière de grande envergure était conduite jusqu’en 2019 sous l’égide de la Communauté de Communes « Les Sorgues du Comtat ». C’est elle qui en est responsable à tous points de vue. Elle s’est d’abord endettée pour acheter les terrains et faire réaliser tous les aménagements, routes et réseaux qui permettent de desservir les différents lots à vendre ensuite à divers promoteurs chargés de construire des logements, des commerces et des bureaux.
Le discours du président Christian Gros a toujours été clair : cette opération ne coûtera rien au contribuable, les recettes couvriront les dépenses, sachant que l’enjeu financier global pour les Sorgues du Comtat n’est pas mince. 53,6 millions d’Euros si l’on en croit les chiffres officiels… et si tout se passe bien !
Les achats de terrains ont débuté en 1996 à l’initiative de la commune, avant la prise en charge du projet par les Sorgues du Comtat en 2002. Puis, les travaux ont démarré il y a 10 ans par le creusement du lac. L’objectif était de vendre les lots à construire dans la foulée. Hélas, les accords signés avec les promoteurs à partir de 2014 n’ont jamais été tenus. Les dates d’engagements ont été régulièrement repoussées. La mayonnaise n’a pas pris. Malgré les nombreux permis de construire accordés et des campagnes de communication actives, seuls quelques bâtiments sont aujourd’hui sortis de terre. De nombreux lots sont en friche. Résultat : la dette avoisinait les 35 millions d’Euros début 2017, une situation déjà dénoncée par la Chambre Régionale des comptes fin 2015.
Afin de ne plus faire apparaître la dette dans les comptes de la Communauté de Communes, cette dernière a contracté avec la Société Publique locale (SPL) « Territoire 84 », fin 2018, une convention d’aménagement (La SPL est une société outil des collectivités du département qui en sont actionnaires. Elle conseille ou réalise des projets dans le département, www.splterritoire84.com). Dans le cadre de ce contrat d’une durée de 15 ans, la SPL s’est substituée à la collectivité pour mener le projet à son terme. Elle a racheté au prix coûtant les terrains invendus (plus de 17 ha pour 27 millions d’Euros), repris à son compte les emprunts, et pris la place des Sorgues du Comtat dans les accords avec les promoteurs. La dette est désormais dans les comptes de la SPL. Toutefois, si le solde de l’opération est négatif à la fin de la période, selon les termes du contrat, c’est la collectivité qui paiera la facture et donc les contribuables.
Par ailleurs, l’intervention de la SPL, n’est pas gratuite. C’est un professionnel de l’aménagement qui fait payer ses services et cette dépense supplémentaire (plus de 1,3 millions d’Euros) n’était pas prévue dans le bilan initial.
Enfin pour que tout se passe bien, il faudrait que la SPL vende les lots rapidement, a minima au prix d’équilibre. Mais les prix de ventes sont figés. Ils ont été fixés par les Sorgues du Comtat avec les acquéreurs lors de la signature des promesses de ventes. Si un acquéreur déclare forfait, la SPL pourra toujours aller en chercher un autre, mais elle aura du mal à revoir un prix sur lequel la collectivité garde la main.
Le pari est d’autant plus risqué qu’aujourd’hui, les promesses de ventes transférées à la SPL sont pour l’essentiel entre les mains de deux promoteurs seulement : EQUILIS (un aménageur belge www.equilis.net) et « La Provence Autrement ». Si l’un des deux se retire, c’est l’équilibre d’ensemble qui est mis à mal.
2. Le rôle tenu par les parcs de loisirs dans cette stratégie immobilière et financière ?
Les deux parcs d'attractions sont incontestablement la locomotive du site de Beaulieu. Depuis l’arrivée, du parc aquatique en 2015 et du Parc Spirou en 2018, la donne économique est bousculée et le site a gagné une renommée nationale. Des centaines de milliers de visiteurs se présentent chaque année à Beaulieu et l’objectif est d’atteindre les 2 millions pour être dans le top 10 des destinations touristiques françaises.
WAVE ISLAND
La société « Les Parcs du Sud », opérateur de WAVE ISLAND (anciennement SPLASHWORLD), est propriétaire du terrain actuel dans le cadre d’une vente un peu particulière, puisque le paiement du prix se fait sur 20 ans. Tout le monde sait ce qui est arrivé 2 ans après l’ouverture du site : la noyade de SPLASHWORLD, emporta vers le fond 2 à 3 mois de loyers dus à la collectivité. Malgré la fermeture du parc, à l’issue de la saison 2019, en raison de la situation sanitaire, la promesse affichée d’une ouverture au printemps 2021, tend à laisser penser que les engagements seront tenus, mais il faudra attendre pour le vérifier…
SPIROU
Du côté du groom aux couleurs rouges, c’est la société PAREXIS qui a bénéficié au départ, en 2013, d’une promesse de bail à construction. Les choses se sont concrétisées 4 ans après avec la société cousine « Parc Spirou SAS » qui paye pendant 20 ans un loyer annuel de 360 000€. Les engagements financiers sont pour l’instant tenus et la société sera propriétaire au terme du bail. Il reste donc quelques années pour s'assurer qu'aucune intervention de Gaston Lagaffe ne vienne perturber les prévisions de développement.
3. Horizon Provence, une inquiétude pour le centre-ville ?
En 2023, est prévue à l’entrée du site, l’arrivée d’une nouvelle zone commerciale au nom évocateur et bien sympathique « HORIZON PROVENCE », (et voilà, si vous ne le saviez pas, vous venez de comprendre le titre de notre article !) Cette zone commerciale devrait promouvoir le « Bien Manger », « le Bien-Etre », « le Bien-Vivre », selon le permis de construire accordé par le Maire de Monteux.
On y trouverait :
- Une Maison de Pays vendant les produits du terroir et de la gastronomie.
- Une Maison des Vins qui proposera des vins régionaux à prix producteur et un espace de dégustation.
- Un supermarché SUPER U de 2500 m², équipé d’un drive et de pompes à essence.
- Une Maison du Bio.
- des commerces de Beauté (coiffure, esthétique…), détente et relaxation, une parapharmacie, des opticiens…
- un centre de remise en forme et d’escalade ou encore un espace dédié à la culture et au loisir.
- la Halle, un espace polyvalent marquant l’entrée du site, pouvant accueillir des manifestations, des commerçants, des expositions.
Ce projet est présenté comme porteur d’emplois et valorisant pour la commune. Mais pour quelles conséquences pour notre centre-ville ?
Tout d’abord, les commerces et activités proposés existent pour la plupart déjà dans le centre de Monteux. A la différence que « Horizon Provence » sera équipé d’un grand parking à l’entrée des magasins… Il sera ainsi plus aisé de se garer, à l’inverse de la situation du centre-ville où il est très difficile de trouver une place pour faire ses achats.
Les commerçants montiliens installés autour du centre historique de Monteux luttent quotidiennement pour faire battre notre cœur de ville. Malheureusement, il faut bien se rendre à l’évidence, peu de passants y restent pour le plaisir. Malgré tous les efforts de la municipalité et l’argent investi, la traversée des arts ne parvient pas, hélas, à attirer des touristes…
Ensuite, l’arrivée d’un deuxième SUPER U dans cette nouvelle zone aura-t-il des conséquences sur celui actuellement présent en centre-ville ? Le projet prévoit le maintien de la surface de vente pour les mêmes propriétaires. Les deux SUPER U devraient donc coexister dans un premier temps, mais sur le long terme qu’en sera-t-il ?
La disparition de ce supermarché de proximité situé en plein cœur de ville ferait du mal au dynamisme du centre. Beaucoup d’achats dans les commerces environnants complètent les courses faites dans le SUPER U actuel.
Ci-dessus, est figuré en haut de l’image, le futur SUPER U, avec son grand parking en toiture.
La halle est sur la gauche.
Les bâtiments, en bas et à droite, abriteront les commerces supplémentaires.
Au centre, au pied des magasins, une offre importante de stationnements.
4. Le lac et ses parkings
Les parkings…
Nous avons constaté l’installation des ombrières photovoltaïques sur le parking P1 de Beaulieu. C’est un bon coup de com’ pour donner une image écologique à un quartier qui n’a pas le label « éco-quartier ».
Malgré tout, c’est une bonne chose de l'avoir fait. Il est tout de même dommage que l’avantage financier ne soit pas optimal. Le contrat d’origine (juin 2017) avec la société RES prévoyait que Les Sorgues du Comtat devaient recevoir une redevance de 10 000 €, pendant 40 ans, ainsi qu’une somme forfaitaire de 360 000€, à la mise en service. Mais un avenant « technique » au contrat (juin 2018) a fait passer la redevance annuelle à 2 500€…
Du côté du lac...
Le lac est un atout pour Beaulieu et donc pour Monteux. La baignade, les activités nautiques, les jeux pour enfants et les équipements sportifs en sont des points positifs.
Les paysages peuvent même y être très beaux à certaines saisons. Nous espérons que son urbanisation ne va gâcher le plaisir des yeux qu’il peut offrir aux promeneurs. Il faut augmenter la végétalisation.
Quand on en fait le tour, on peut constater que les infrastructures se détériorent.
Entre les lattes cassées sur les passerelles, ou les chasse-roues en bordures de celles-ci, il ne doit pas être sécurisant pour une personne à mobilité réduite de s’y aventurer. Quant aux équipements sportifs en bois qui parsèment le parcours ceux-ci mériteraient un bon rafraîchissement, voire le remplacement de ceux qui sont cassés et dangereux.
La collectivité, propriétaire des lieux, doit investir davantage dans l’entretien pour que le site continue être attractif. Les photos ci-dessous témoignent que cet environnement peut très rapidement se dégrader sans une réelle volonté publique de le maintenir en bon état.
Conclusion :
Ce tour d’horizon (sans jeu de mots !) étant fait et les motifs d’inquiétude évoqués, nous pensons qu'il est urgent de réfléchir sur le sens que nous voulons donner à ce projet présenté comme incarnant l’avenir de notre commune !
A quels enjeux du 21ème siècle sera-t-il en mesure de répondre ? Les chocs économiques extérieurs qui se répercutent jusqu’à notre bassin de vie seront-ils tenus à distance par cette superstructure imaginée dans les années 1990 « au temps des jours heureux » ? En ce temps-là, nos dirigeants nous promettaient la croissance économique comme espérance de réalisation individuelle et collective.
Depuis, et notamment en 2020, beaucoup de données sont venues brouiller le scénario. De nouvelles questions se sont faites jour. La génération née en 2000, qui a 20 ans aujourd’hui – nous les posent. En quoi cette zone commerciale améliorera-elle la diversité des profils d'emplois existants ? Surtout que les emplois créés risquent de se faire au détriment d’autres emplois en centre-ville…
L’orientation du projet est tournée vers un tourisme de masse (2 millions de visiteurs par an), des activités commerciales (Horizon Provence) et une zone industrielle dans le quartier de Mourgues. La dimension écologique initiale est-elle toujours crédible malgré toute la communication mise en œuvre pour que le rêve de l’Ecoquartier perdure ?
Nous appelons les services de l’État, ainsi que les différentes parties prenantes, et les représentants d’associations à se pencher à nouveau sur la cohérence d’ensemble du projet de Beaulieu. Chacun doit jouer sa partition pour redéfinir ce que doit être le contenu du projet dont la priorité, selon nous, devrait être d’assurer la cohésion sociale pour les décennies à venir. Celle de notre localité et plus largement de notre bassin de vie. Nous ne devons pas oublier non plus que le financement n’a été possible que grâce à la participation de toutes les communes de la Communauté de Communes.
Le contrat conclu depuis 2 ans par les Sorgues du Comtat avec la SPL Territoire Vaucluse a ajouté de l’obscurité dans les comptes. La présentation, pour approbation, d’un compte rendu annuel d’activité et financier n’a pas été faite. Cette communication devait nous tenir informés de la progression des opérations immobilières.
Enfin et c'est un fait majeur, les citoyens n’ont jamais été consultés pour ce grand projet d’avenir ! Ils doivent maintenant à minima être informés précisément de ce qu’il s’y passe pour être associés à la réflexion et aux décisions. C’est ce que notre mouvement citoyen demande au Président des Sorgues du Comtat.
Aidez-nous à agir pour un meilleur avenir pour Beaulieu et notre commune en diffusant ce dossier d’informations !